Le marché immobilier en Bretagne connaît une période de transition en 2024, marquée par des tendances contrastées et des évolutions significatives. Cette analyse approfondie vise à dresser un tableau complet de la situation, en examinant les différents segments du marché, les variations géographiques et les perspectives d’avenir pour la région.
Les données chiffrées de cet article sont issues de différentes sources (chiffres des notaires, données DVF, annonces immobilières) et peuvent en conséquence être légèrement différents de chiffres que vous trouverez dans divers médias. Mais quelque soit les chiffres, les tendances restent les mêmes. Il s’agit de données indicatives qui ne remplacent pas le résultat d’une expertise en évaluation immobilière.
Le marché de l’immobilier ancien en Bretagne
Maisons anciennes : une correction des prix
Le marché des maisons anciennes en Bretagne affiche une légère baisse des prix en 2024, avec une diminution de 0,7% sur l’ensemble de la région.
Cette correction intervient après plusieurs années de forte croissance (de l’ordre de +50/60% en 5 ans), notamment due à l’attrait post-Covid pour les régions offrant une meilleure qualité de vie. Les notaires bretons soulignent que cette baisse des prix s’inscrit dans un contexte national de ralentissement du marché immobilier français.
La méthodologie employée par les notaires pour établir le prix médian des biens anciens montre des disparités importantes entre les départements et les zones géographiques. Par exemple, en Ille-et-Vilaine, le prix médian des maisons anciennes a connu une baisse plus prononcée de 2,5% à Rennes, tandis que certaines communes du littoral maintiennent une certaine stabilité des prix.
Appartements anciens : des tendances variées selon les villes
Pour les appartements anciens, la situation est plus contrastée. On observe une baisse plus marquée dans certaines grandes villes, notamment à Rennes où le prix médian du mètre carré a diminué de 3,7% sur un an.
À Brest, dans le Finistère, la baisse est moins prononcée, avec une diminution de 1,5% du prix au mètre carré pour les appartements anciens.
Cependant, certaines villes moyennes connaissent encore des hausses de prix. À Quimper, par exemple, le prix médian des appartements anciens a augmenté de 3,2% sur la même période, montrant que l’attractivité de certains territoires bretons reste forte.
Le marché de l’immobilier
neuf : une pénurie d’offre
Maisons neuves : un marché en difficulté
Le marché des maisons neuves connaît des difficultés en 2024, avec une baisse significative du volume des transactions.
En Ille-et-Vilaine, on observe une chute de 64% des ventes de maisons neuves par rapport à l’année précédente. Cette situation s’explique en partie par la hausse des taux d’intérêt qui a considérablement réduit le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels.
La pénurie de terrains constructibles, accentuée par la mise en œuvre de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), contribue également à la raréfaction de l’offre de maisons neuves sur le territoire breton.
Appartements neufs : un marché sous tension
Les appartements neufs subissent également une baisse importante des transactions.
En Ille-et-Vilaine, on constate une diminution de 57% des ventes d’appartements neufs. Cependant, les prix restent relativement stables, voire en légère hausse dans certaines zones, notamment à Rennes et dans les villes côtières.
Cette stabilité des prix, malgré la baisse du volume des ventes, s’explique par la persistance d’une forte demande face à une offre limitée. Les promoteurs immobiliers font face à des coûts de construction en hausse et à des contraintes réglementaires accrues, ce qui limite le nombre de nouveaux projets.
Analyse détaillée par département
Côtes d’Armor : un marché contrasté
| Zone | Prix m² Maisons | Prix m² Appartements |
|---|---|---|
| Moyenne départementale | 1 970 € | 2 165 € |
| Saint-Brieuc (Préfecture) | 2 076 € | 2 210 € |
| Perros-Guirec (Bord de mer) | 4 087 € | 3 547 € |
| Zone rurale (moyenne) | 2 413 € | 3 650 € |
Dans les Côtes d’Armor, le marché immobilier présente des évolutions contrastées :
- Villes principales : À Saint-Brieuc, le prix médian des appartements anciens a augmenté de 4,8% sur un an, atteignant 1 690 € au mètre carré. Cette hausse s’explique par l’attractivité croissante de la ville, qui bénéficie d’un cadre de vie agréable et d’une bonne connexion avec Rennes.
- Bord de mer : Les communes littorales maintiennent leur attractivité, avec des prix généralement plus élevés que dans l’intérieur des terres. Des stations balnéaires comme Perros-Guirec ou Pléneuf-Val-André continuent d’attirer des acquéreurs en quête de résidences secondaires ou principales.
- Zones rurales : Le marché reste plus abordable, avec des opportunités pour les acheteurs à la recherche d’espace. La demande pour les maisons avec jardin reste soutenue, une tendance qui s’est accentuée depuis la crise sanitaire.
Finistère : entre stabilité et ajustements
| Zone | Prix m² Maisons | Prix m² Appartements |
|---|---|---|
| Moyenne départementale | 2 207 € | 2 165 € |
| Quimper (Préfecture) | 2 306 € | 2 805 € |
| Bord de mer (données non disponibles) | – | – |
| Zone rurale (données non disponibles) | – | – |
Le Finistère présente des dynamiques variées selon les secteurs :
- Villes principales : Brest connaît une légère baisse des prix, avec un recul de 1,5% pour les appartements anciens. À Quimper, en revanche, on observe une hausse de 3,2% pour les appartements anciens, signe d’une attractivité croissante de la ville.
- Bord de mer : Les communes côtières continuent d’attirer les investisseurs, malgré des prix élevés. Des villes comme Concarneau ou Bénodet maintiennent des niveaux de prix soutenus, portés par une demande constante de résidences secondaires.
- Zones rurales : L’intérieur des terres offre des opportunités à des prix plus accessibles. On note un intérêt croissant pour les petites villes et villages bien connectés, offrant un compromis entre qualité de vie et proximité des services.
Ille-et-Vilaine : l’influence de la métropole rennaise
| Zone | Prix m² Maisons | Prix m² Appartements |
|---|---|---|
| Moyenne départementale | 2 466 € | 3 406 € |
| Rennes (Préfecture) | 4 794 € | 4 713 € |
| Saint-Malo (Bord de mer) | 4 818 € | 4 679 € |
| Zone rurale (données non disponibles) | – | – |
L’Ille-et-Vilaine, dominée par la métropole rennaise, présente des tendances spécifiques :
- Villes principales : À Rennes, on observe une baisse de 3,7% pour les appartements anciens et de 2,5% pour les maisons. Cette correction intervient après plusieurs années de forte hausse des prix. Saint-Malo, quant à elle, maintient des prix élevés, portés par son attractivité touristique et résidentielle.
- Bord de mer : Les communes littorales, bien que moins nombreuses que dans les autres départements bretons, maintiennent leur attractivité. La côte d’Émeraude reste particulièrement prisée, avec des prix qui se maintiennent à des niveaux élevés.
- Zones rurales : L’arrière-pays rennais attire de plus en plus d’acquéreurs à la recherche d’un meilleur rapport qualité-prix. Des villes comme Vitré ou Fougères bénéficient de cette dynamique, avec des prix qui restent orientés à la hausse.
Morbihan : une résilience notable
| Zone | Prix m² Maisons | Prix m² Appartements |
|---|---|---|
| Moyenne départementale | 2 540 € | 3 390 € |
| Vannes (Préfecture) | 4 106 € | 4 030 € |
| Sarzeau (Bord de mer) | 4 570 € | 4 673 € |
| Zone Rurale Nord-Ouest Vannes | 2 440 € | 3 329 € |
| Locmaria (Bord de mer) | 9 946 € | – |
Le Morbihan se distingue par une meilleure résistance à la crise :
- Villes principales : Vannes affiche encore des hausses de prix à deux chiffres dans certains quartiers. À Lorient, le prix médian des maisons a augmenté de 4% sur un an, atteignant 275 600 €. Cette résilience s’explique par l’attractivité économique et le cadre de vie offert par ces villes.
- Bord de mer : Les stations balnéaires du Morbihan restent très prisées, avec des prix élevés. Le Golfe du Morbihan, en particulier, continue d’attirer une clientèle aisée, maintenant des niveaux de prix parmi les plus élevés de Bretagne.
- Zones rurales : L’intérieur du département offre des opportunités d’investissement à des prix plus abordables. On observe un regain d’intérêt pour les petites villes comme Pontivy ou Ploërmel, qui bénéficient d’un bon niveau de services et d’une qualité de vie appréciée.
Perspectives d’évolution du marché immobilier breton
Plusieurs facteurs clés vont influencer l’évolution du marché immobilier breton dans les années à venir :
Évolution démographique et attractivité régionale
La Bretagne continue d’attirer de nouveaux habitants, notamment des retraités et des actifs en quête d’une meilleure qualité de vie.
Selon les prévisions de l’INSEE, la population bretonne devrait augmenter de 0,4% par an jusqu’en 2030, un rythme supérieur à la moyenne nationale. Cette tendance démographique favorable devrait soutenir la demande immobilière à moyen terme, en particulier dans les zones urbaines et littorales.
Impact de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN)
La mise en œuvre de la loi ZAN va considérablement limiter les possibilités de construction neuve. Cette contrainte pourrait entraîner une hausse des prix dans les zones déjà urbanisées et renforcer l’attrait pour la rénovation du bâti existant. Les villes et villages bretons devront repenser leur développement urbain, favorisant la densification et la réhabilitation des centres-bourgs.
Dynamisme économique régional
Le dynamisme économique de la Bretagne, notamment dans les secteurs de l’agroalimentaire, du numérique et des énergies marines renouvelables, devrait continuer à soutenir le marché immobilier. Les pôles urbains comme Rennes, Brest ou Vannes, qui concentrent de nombreuses entreprises et startups, devraient maintenir leur attractivité auprès des investisseurs et des acquéreurs.
Adaptation au changement climatique
Les enjeux liés au réchauffement climatique et à la montée des eaux pourraient modifier l’attractivité de certaines zones littorales et influencer les choix d’investissement à long terme. Les communes côtières devront s’adapter et investir dans des infrastructures résilientes, ce qui pourrait impacter les prix de l’immobilier dans ces zones.
Évolution des taux d’intérêt et conditions de crédit
L’évolution des taux d’intérêt jouera un rôle crucial dans la dynamique du marché immobilier breton. Une stabilisation ou une baisse des taux pourrait relancer la demande, en particulier chez les primo-accédants. À l’inverse, une hausse prolongée des taux pourrait freiner le marché, en réduisant la capacité d’emprunt des ménages.
Conclusion
Le marché immobilier breton en 2024 présente des situations variées selon les secteurs géographiques et les types de biens. Malgré un contexte national marqué par des incertitudes économiques et une hausse des taux d’intérêt, la Bretagne maintient une certaine attractivité, portée par sa qualité de vie et son dynamisme économique.
Les investisseurs et acquéreurs devront rester attentifs aux évolutions réglementaires, notamment l’impact de la loi ZAN, et aux tendances démographiques pour optimiser leurs choix dans un contexte de raréfaction des terrains constructibles et de mutation des modes de vie.
À long terme, la capacité de la région à maintenir son attractivité tout en relevant les défis environnementaux et économiques sera déterminante pour l’évolution du marché immobilier breton. La rénovation du parc ancien, l’adaptation au changement climatique et le développement de nouvelles formes d’habitat plus durables seront des enjeux clés pour l’avenir du secteur immobilier en Bretagne.
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