La directive européenne 2014/17/UE, transposée en droit français en 2016, a profondément modifié le paysage du crédit immobilier en France. Cette réforme vise à renforcer la protection des emprunteurs et à harmoniser les pratiques au niveau européen. Dans ce contexte, l’expertise en évaluation immobilière prend une importance croissante, bien qu’elle ne soit pas systématiquement obligatoire. Examinons les principaux changements apportés par cette réglementation et les avantages de recourir à un expert en évaluation immobilière.

Les principales évolutions réglementaires

La transposition de la directive européenne s’est faite principalement par l’ordonnance du 25 mars 2016 et le décret du 13 mai 2016. 

Ces textes ont introduit plusieurs modifications importantes dans le Code de la consommation :

1. Élargissement du champ d’application : Le crédit immobilier réglementé couvre désormais un spectre plus large d’opérations, incluant notamment les prêts garantis par une hypothèque ou une sûreté comparable, quel que soit leur objet.
2. Renforcement de l’information précontractuelle : Les prêteurs doivent fournir une fiche d’information standardisée européenne (FISE) au moins 10 jours avant la signature du contrat de prêt.
3. Évaluation approfondie de la solvabilité : Les établissements de crédit sont tenus de procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur avant l’octroi du prêt.
4. Encadrement du conseil en crédit immobilier : La notion de service de conseil est introduite, avec des obligations spécifiques pour les prêteurs et intermédiaires qui le proposent.
5. Nouvelles règles de publicité : Les publicités doivent inclure des informations standardisées, notamment un exemple représentatif.

L’expertise en évaluation immobilière : un outil précieux

Bien que la réglementation n’impose pas systématiquement une expertise en évaluation immobilière, cette pratique présente de nombreux avantages pour toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière financée par un crédit :

1. Évaluation objective de la valeur du bien
   L’expert en évaluation immobilière apporte un regard neutre et professionnel sur la valeur réelle du bien. Cette objectivité est cruciale pour éviter les surévaluations ou sous-évaluations qui pourraient compromettre la transaction ou le remboursement du prêt.
2. Sécurisation de la décision d’octroi de crédit
   Pour les établissements prêteurs, l’expertise permet de mieux évaluer le risque lié au crédit. Elle contribue ainsi à une prise de décision éclairée, conformément aux exigences de la nouvelle réglementation en matière d’évaluation de la solvabilité.
3. Protection de l’emprunteur
   L’expertise protège l’emprunteur contre le risque de surendettement en s’assurant que le montant emprunté correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut également mettre en lumière d’éventuels défauts ou problèmes non apparents qui pourraient affecter la valeur du bien à long terme.
4. Optimisation fiscale
   Une évaluation précise peut avoir des implications fiscales importantes, notamment en cas de plus-value lors de la revente du bien ou pour le calcul de certains impôts locaux.
5. Facilitation des négociations
   L’expertise fournit une base solide pour les négociations entre vendeur et acheteur, permettant d’aboutir à un prix juste et équitable pour les deux parties.
6. Conformité aux recommandations de la BCE
   Bien que non obligatoire, le recours à l’expertise s’inscrit dans la lignée des recommandations de la Banque Centrale Européenne visant à renforcer la stabilité du système financier.

Mise en oeuvre pratique de l’expertise

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’expertise peut être réalisée de différentes manières :

• Évaluation interne : Certaines banques disposent de leurs propres experts qui procèdent à une évaluation du bien.
• Expert indépendant : Le recours à un expert immobilier indépendant offre une garantie supplémentaire d’impartialité.
• Méthodes d’évaluation : Les experts utilisent diverses méthodes (comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement) pour établir une valeur la plus précise possible.

Il est important de noter que le coût de l’expertise, généralement de quelques centaines d’euros, est souvent à la charge de l’emprunteur. Cependant, cet investissement peut s’avérer judicieux au regard des avantages qu’il procure.

Conclusion

La nouvelle réglementation du crédit immobilier renforce considérablement la protection des emprunteurs et la stabilité du marché immobilier.

Dans ce contexte, l’expertise en évaluation immobilière, bien que non systématiquement obligatoire, apparaît comme un outil précieux pour toutes les parties prenantes. 

Elle permet de sécuriser les transactions, d’optimiser les décisions financières et de se conformer à l’esprit de la réglementation qui vise une plus grande transparence et une meilleure gestion des risques.

Pour les propriétaires et futurs acquéreurs de biens immobiliers, notamment dans le secteur des propriétés rurales, le recours à un expert en évaluation immobilière est donc fortement recommandé. Cette démarche s’inscrit dans une approche responsable et éclairée de l’investissement immobilier, en parfaite adéquation avec les exigences du marché actuel et les nouvelles dispositions réglementaires.

Sources

DIRECTIVE 2014/17/UE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel  et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) no 1093/2010

Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

Décret n° 2016-622 du 19 mai 2016 portant transposition de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010

ANIL : Crédit immobilier : renforcement de la protection des emprunteurs